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第1章　房地产开发常见术语与常用数据1

1.1　房地产常见专业术语1

1.1.1 房地产通用术语1

1.1.2 土地开发相关术语3

1.1.3 市场交易相关术语6

1.1.4　其他相关术语8

1.2　常用符号及代号10

1.2.1 常见国家和地区货币符号10

1.2.2 罗马数字与常见数字词头10

1.2.3 其他常见符号10

1.3　常用单位及换算11

1.3.1 法定计量单位11

1.3.2　长度单位换算11

1.3.3 面积单位换算11

1.3.4 时间换算12

1.3.5 质量单位换算12

1.3.6 香港（澳门）特别行政区常见单位换算12

1.4　常用公式及地质气象资料12

1.4.1 常用计算公式12

1.4.2 平面图形面积计算13

1.4.3 风力等级14

1.4.4　寒凉冷热气候标准14

1.4.5 降雨等级15

1.4.6　地震震级和烈度15

1.5　国内常见房地产相关税率15

1.5.1 土地增值税税率15

1.5.2　房产税税率15

1.5.3 城市房地产税税率16

1.5.4　企业所得税16

1.5.5 契税税率17

1.5.6　城镇土地使用税税率17

1.5.7 耕地占用税18

1.5.8　城市维护建设税税率18

1.5.9 印花税税率19

1.5.10　营业税税率19

1.5.11 个人所得税税率19

1.5.12 固定资产投资方向调节税20

1.5.13　新增建设用地土地有偿使用费21

1.5.14 全国工业用地出让最低价标准21

1.6　国内其他常见相关税率22

1.6.1 常见进境物品进口税率22

1.6.2 车船税税率22

1.6.3 烟叶税税率22

1.6.4　教育费附加22

1.6.5　水资源税率23

1.6.6　资源税税率23

1.6.7　增值税税率23

1.6.8　车辆购置税24

1.6.9 消费税税率24

1.7　银行存贷款利率25

1.7.1 银行贷款利率25

1.7.2　银行存款利率25

1.8　外汇兑换率参考资料26

1.8.1 外汇牌价26

1.8.2 各种货币对美元折算率26

1.8.3 外汇存款利率27

1.9　商品房买卖需缴纳的税费27

1.10　二手商品房买卖需缴纳的税费28

1.11　房地产经纪公司业务收费28

第2章　建设用地相关知识29

2.1　土地含义和类别29

2.1.1 土地含义29

2.1.2 土地类别29

2.2　土地的规划30

2.2.1 土地利用总体规划30

2.2.2 土地利用年度计划30

2.2.3 土地等级30

2.3　土地的保护与开发30

2.3.1 基本农田保护30

2.3.2 需报国务院批准的土地开发用地31

2.4　建设用地审批32

2.4.1 需国务院批准的建设用地32

2.4.2 报国务院批准的城市建设用地审批程序32

2.4.3 省级人民政府组织实施农用地转用和土地征收程序34

2.4.4 城市人民政府具体实施征地和供地程序34

2.5　新增建设用地土地有偿使用费及土地等别35

2.5.1 新增建设用地土地有偿使用费征收土地等别35

2.5.2 新增建设用地土地有偿使用费征收标准35

2.6　建设项目用地预审和备案36

2.6.1 建设项目用地预审范围36

2.6.2 建设项目用地预审程序37

2.6.3 建设项目用地备案范围37

2.6.4 建设项目用地备案程序38

2.7　闲置土地38

2.7.1 闲置土地含义38

2.7.2 闲置土地处置方案39

2.8　国有土地使用权出让及转让39

2.8.1 国有土地使用权出让方式39

2.8.2 国有土地使用权出让最高年限40

2.8.3 国有土地使用权转让及划拨40

2.8.4 国有土地使用权出租和抵押41

2.8.5 国有土地使用权收回和终止41

2.8.6 国有土地使用权出让金42

2.9　国有土地使用权出让相关程序42

2.9.1 国有土地使用权协议出让程序42

2.9.2 国有土地使用权招标出让程序43

2.9.3 国有土地使用权拍卖出让程序45

2.9.4 国有土地使用权挂牌出让程序46

2.10　国家限制和禁止用地建设项目47

2.10.1 限制用地建设项目47

2.10.2 禁止用地建设项目48

第3章　房地产开发企业设立审批49

3.1 新设立房地产开发企业审批流程49

3.1.1 设立房地产开发企业条件49

3.1.2　房地产开发企业设立登记49

3.1.3　房地产开发企业营业执照办理51

3.1.4　房地产开发企业备案51

3.2　房地产开发企业税务登记52

3.2.1 税务登记办理范围52

3.2.2 税务登记办理程序52

3.3　房地产开发企业组织机构代码证申办53

3.3.1 组织机构代码申办范围53

3.3.2 组织机构代码申办程序53

3.3.3 组织机构代码年审54

3.4　房地产开发企业统计登记54

3.4.1 统计登记范围54

3.4.2　房地产开发企业统计登记程序54

3.5　房地产开发企业资质审批流程54

3.5.1 房地产开发企业资质等级54

3.5.2　房地产开发企业资质等级审批56

3.5.3　房地产开发企业资质等级晋级及降级审批57

3.5.4 房地产开发企业经营范围限制条件58

3.6　房地产开发企业的年检流程59

3.6.1 房地产开发企业的资质年检59

3.6.2　房地产开发企业的企业年检59

第4章　建设项目的前期投资审批61

4.1　投资项目资本金61

4.1.1 投资项目资本金出资方式61

4.1.2 投资项目资本金比例61

4.1.3　投资项目资本金认缴62

4.2　建设项目投资审批和核准方式62

4.2.1 投资项目审批和核准机关62

4.2.2 政府投资项目审批方式62

4.2.3 非政府投资项目核准和备案方式62

4.2.4 企业投资项目核准程序63

4.3 固定资产投资项目审批范围64

4.3.1 需国务院核准或审批的政府投资项目64

4.3.2 需国务院核准或审批的企业投资项目64

4.4　建设投资项目相关机构单位审查职能65

4.5　城市房屋拆迁及安置66

4.5.1 城市房屋拆迁66

4.5.2 申办房屋拆迁许可证67

4.5.3 拆迁补偿与安置67

4.5.4　房屋拆迁实施68

第5章　工程建设相关许可证69

5.1 土地证书69

5.1.1 《国有土地使用证》作用69

5.1.2　《国有土地使用证》办理69

5.1.3　《国有土地使用证》样式69

5.2　建筑工程规划意见书69

5.3　建设用地规划许可证70

5.3.1　《建设用地规划许可证》作用70

5.3.2 《建设用地规划许可证》办理70

5.3.3　《建设用地规划许可证》样式71

5.4　建设工程规划许可证71

5.4.1 《建设工程规划许可证》作用71

5.4.2　《建设工程规划许可证》办理72

5.4.3　《建设工程规划许可证》样式73

5.5　建筑工程施工许可证73

5.5.1 《建筑工程施工许可证》作用73

5.5.2　《建筑工程施工许可证》办理73

5.5.3　《建筑工程施工许可证》样式75

5.6　商品房销售（预售）许可证75

5.6.1 商品房预售许可证75

5.6.2 商品房销售许可证76

5.6.3　《商品房销售（预售）许可证》样式76

5.7　《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》77

5.7.1 住宅质量保证书77

5.7.2　《住宅质量保证书》工程案例77

5.7.3 住宅使用说明书78

5.7.4　《住宅使用说明书》工程案例79

第6章　工程建设项目招投标82

6.1　招投标方式和范围82

6.1.1 招标相关术语82

6.1.2 招标方式82

6.1.3 招标规模和范围82

6.1.4　招标组织形式83

6.1.5 需重新招标的情况84

6.2　工程建设项目自行招标84

6.2.1 需国家发展和改革委员会审批的自行招标84

6.2.2 其他建设项目自行招标85

6.3　工程建设项目勘察设计招投标85

6.3.1 项目勘察设计不需招标的条件85

6.3.2 项目勘察设计招标条件86

6.3.3 项目勘察设计招标方式86

6.3.4 项目勘察设计招标程序86

6.4　建筑工程设计招投标87

6.4.1 需进行设计招标的规模标准87

6.4.2 项目设计招标类型87

6.4.3 项目设计招标方式87

6.4.4　项目设计招标程序87

6.5　工程建设项目施工招投标88

6.5.1 项目施工不需招标的条件88

6.5.2 项目工程施工招标条件89

6.5.3 项目工程施工招标形式89

6.5.4 项目工程施工招标程序89

6.6　房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标90

6.6.1 招投标条件范围90

6.6.2　招投标程序91

6.7　工程建设项目货物招投标93

6.7.1 货物招投标范围93

6.7.2 货物招投标方式93

6.7.3 货物招投标条件94

6.7.4 货物招投标程序94

6.8　招标代理服务收费标准95

第7章　建设项目相关手续审批97

7.1　建筑项目消防设计监督审核97

7.1.1 建筑项目消防监督审核管理机构97

7.1.2 建筑项目消防监督审核权限范围97

7.1.3 建筑项目消防监督审核程序98

7.1.4 建筑项目消防验收98

7.2　建设项目城市绿地率审批99

7.2.1 城市绿线管理机构99

7.2.2 建设项目树木移伐审批99

7.2.3 建设项目绿地率审批99

7.3　建设项目交通审批101

7.4　建设项目人防工程审批101

7.4.1 人防工程类别101

7.4.2　人防工程管理机构101

7.4.3　人防建设标准101

7.4.4　人防设计审批102

7.4.5　人防易地建设103

7.5　建设项目环境保护审批103

7.5.1 环境影响评价报批条件103

7.5.2 环境影响评价审批方式104

7.5.3 环境影响评价审批权限范围104

7.5.4 环境保护审批对环境影响评价文件的要求106

7.5.5 环境保护审批对建设项目的要求107

7.5.6 环境影响评价审批程序108

7.5.7 建设项目环境影响评价收费标准110

7.5.8　环境影响评价资质110

7.5.9 区域或者企业集团环评限批110

7.6　地震安全性及抗震设防审批111

7.6.1 地震安全性评价111

7.6.2　超限高层建筑工程抗震设防114

7.7　防雷设计审批114

7.7.1 防雷装置设计审核机构114

7.7.2 防雷装置设计审核范围115

7.7.3 防雷装置设计审核程序115

7.7.4　防雷装置竣工验收116

第8章　外商投资房地产开发117

8.1　外商投资项目企业形式117

8.1.1 中外合资经营企业117

8.1.2 中外合作经营企业117

8.1.3 外资企业117

8.1.4　其他投资方式118

8.2　外商投资项目方向118

8.2.1 鼓励类外商投资项目119

8.2.2 限制类外商投资项目119

8.2.3 禁止类外商投资项目119

8.3　外商投资房地产市场准入条件119

8.3.1 外商投资房地产公司设立要求119

8.3.2 外商投资房地产公司注册资金要求120

8.3.3 外商投资房地产公司股权和项目转让要求120

8.3.4 外商投资项目《国家鼓励发展的内外资项目确认书》办理120

8.3.5　《国家鼓励发展的内外资项目确认书》样式121

8.4　外商投资企业设立审批程序121

8.4.1 外商投资企业核准部门122

8.4.2 外商投资企业申请报告核准程序122

8.4.3 外商投资企业设立登记程序123

8.4.4 外商投资企业的合同和章程审批124

8.4.5 外商投资企业税务登记办理125

8.4.6 外商投资企业统计登记办理125

8.4.7 外商投资企业组织机构代码证申办125

8.4.8 外商投资企业外汇登记125

8.4.9 外商投资企业财政登记126

8.4.10 外商投资企业银行开户126

8.4.11 外商投资企业海关登记128

8.4.12 外商投资企业劳动用工备案129

8.5　外商投资企业投资额相关规定129

8.5.1 注册资本规定129

8.5.2　注册资本与投资总额比例规定130

8.5.3 对出资期限的规定130

8.6　外商投资房地产开发企业资质130

8.6.1 外商投资房地产开发企业资质等级131

8.6.2 外商投资房地产开发企业备案132

8.6.3 外商投资房地产开发企业资质审批133

8.7　外商投资房地产企业需缴纳的税费133

8.7.1 外商投资房地产企业适用的税种133

8.7.2 外商投资房地产企业缴纳的税费134

8.8 外商投资企业增资规定136

第9章 建设项目开发成本及相关知识137

9.1　房地产开发成本及费用137

9.1.1 土地使用权取得费（地价款）137

9.1.2 建设项目前期工程费137

9.1.3 建筑和安装工程费（建安费）138

9.1.4　基础设施建设费138

9.1.5　公共配套设施建设费139

9.1.6　开发间接费139

9.1.7 开发建设相关税费139

9.1.8　开发管理费用141

9.1.9 其他行政事业性收费141

9.1.10 利润142

9.1.11 不可预见费142

9.2　工程建设领域行政许可和审批项目142

9.2.1 建设领域行政许可项目142

9.2.2 建设领域行政审批项目145

9.2.3　住房和城乡建设部机关直接实施的行政许可事项145

9.3　5A写字楼基本标准要求146

9.3.1 楼宇设备自动化系统146

9.3.2 安全防范系统146

9.3.3 通信自动化系统147

9.3.4 办公自动化系统147

9.3.5 火灾自动报警和消防联动控制系统147

第10章 土地使用权出让案例及合同示范文本148

10.1 国有土地使用权出让方式案例148

10.1.1 协议出让国有土地使用权案例148

10.1.2 招标出让国有土地使用权案例149

10.1.3 拍卖出让国有土地使用权案例150

10.1.4 挂牌出让国有土地使用权案例151

10.2　《国有土地使用权出让合同》示范文本157

10.2.1 《国有土地使用权出让合同》使用说明157

10.2.2　《国有土地使用权出让合同》正文158

10.3　《商品房买卖合同》示范文本163

10.3.1 《商品房买卖合同》说明163

10.3.2 《商品房买卖合同》正文164

附录172

A．全国各地的土地等别172

B．政府核准的投资项目目录（国务院）181

C．限制和禁止用地项目目录（国土资源部、国家发展和改革委员会）184

C1 限制用地项目目录184

C2　禁止用地项目目录187

D．产业结构调整指导目录（2008年修订）189

D1．鼓励类产业（部分内容）189

D2．限制类产业（部分内容）191

D3．淘汰类产业（部分内容）192

E．外商投资产业指导目录（2007年修订）194

E1．鼓励外商投资产业目录194

E2．限制外商投资产业目录207

E3．禁止外商投资产业目录210

F．全国甲级建设项目环境影响评价资质单位212

参考文献223